Artikel von Ursel Beck über den Geschäftsbericht der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) des Jahres 2015 und dessen Vorstellung im Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen des Gemeinrat Stuttgart am 17. Juni 2016.
SWSG-Geschäftsführung, Gemeinde- und Bezirksbeiräte müssen sich daran gewöhnen, dass Mieter bei Gremiensitzungen ihren Unmut gegen die mieterfeindliche Geschäftspolitik der SWSG zum Ausdruck bringen. Bei der Ausschusssitzung am 17. Juni 2016 wurden die protestierenden Mieter_innen von einem Fernsehteam der ZDF-Zoom-Redaktion für die Sendung „Irrsinn auf dem Wohnungsmarkt“ begleitet: YouTube-Video
„Die SWSG ist eine Geldbeschaffungsmaschine.“
Mit dieser Aussage brachte ein Mieter bei einer Mieterversammlung in Zuffenhausen den Zweck der SWSG auf den Punkt. 20,375 Millionen Euro Jahresüberschuss aus der „gewöhnlichen Geschäftstätigkeit“ weist der Geschäftsbericht 2015 aus. Nach Abzug der Steuern bleiben 14,8 Millionen Euro Gewinn. Von diesem Gewinn werden 9,3 Millionen zu den Rücklagen transferiert. So wird der Bilanzgewinn auf 5,5 Millionen herunter gerechnet. Und nur diesen Bilanzgewinn nennt die SWSG, wenn sie von Gewinn spricht. Bezieht man den Gewinn vor Steuern (20,4 Mio) auf das Eigenkapital, ergibt sich eine Rendite von 5,9 Prozent. Bezieht man den Gewinn nach Steuern auf das Eigenkapital, bleibt eine Eigenkapitalrendite von 4,3 Prozent.
Den Leitzins für 2015 gibt die SWSG in ihrem Geschäftsbericht mit 0,05 Prozent an. Weder im Geschäftsbericht noch in Pressemitteilungen oder irgendwelchen Veröffentlichungen wird die Eigenkapitalrendite erwähnt. Sie passt nicht in das soziale Image, das sich die SWSG geben will.
Im Vergleich zur SWSG hat die Baugenossenschaft Bad Cannstatt eine Kapitalrendite im Jahr 2015 von 1,5 Prozent und eine Durchschnittsmiete von 6,71 Euro. Das sind 21 Cent pro Quadratmeter weniger als bei der SWSG. Im Vergleich zur Landesbaugenossenschaft (LBG) sind die Werte der SWSG noch miserabler. Bei der LBG liegen die Durchschnittsmieten bei 5,82 Euro – also um 1,10 Euro unter dem Mietpreis der SWSG. Die LBG weist ihre durchschnittlichen warmen Betriebskosten pro Quadratmeter jährlich im Geschäftsbericht aus. 2015 sind die Betriebskosten bei der LBG weiter gesunken und liegen pro Quadratmeter Wohnfläche bei 1,74 Euro.
Die SWSG dagegen macht ihre Betriebskosten nicht öffentlich. Aus den im SWSG-Geschäftsbericht ausgewiesenen 134,3 Millionen Euro Mieteinnahmen, 1,2 Millionen Quadratmeter vermieteter Fläche und einer durchschnittlichen Kaltmiete von 6,92 Euro lassen sich durchschnittliche warme Betriebskosten von 2,41 Euro pro Quadratmeter und Monat errechnen.
Die durchschnittliche Warmmiete für eine 50 Quadratmeter große Wohnung beträgt bei der SWSG 466,50 Euro und bei der LBG 378 Euro. Der SWSG-Mieter bezahlt also jeden Monat 88,50 Euro mehr Miete als der Mieter bei der LBG.
Trotz hoher Gewinne weitere Mieterhöhungen
Damit die Gewinne weiter steigen, hat die SWSG zum 1. Juli 2016 die Mieten um bis zu 6 Prozent erhöht. Das bringt laut SWSG 290 000 Euro Mehreinnahmen im Monat – auf‘s Jahr gerechnet 3,48 Millionen. Dieses Geld wird den Mietern ohne eine substanzielle Gegenleistung aus der Tasche gezogen. Ohne den öffentlichen Protest der SWSG-Mieterinitiativen wären die Mieten wahrscheinlich um bis zu zehn Prozent erhöht worden. Und diese Preistreiberei soll fortgeführt werden. SWSG-Geschäftsführer Samir Sidgi kündigte in der Gemeinderatssitzung die nächste Mieterhöhung für das Jahr 2019 an.
Aus dem Geschäftsbericht wird deutlich, dass die jährlich um die 300 Neubauten und 250 Modernisierungen ein äußerst profitables Geschäft sind. Im Jahr 2016 sollen dadurch zusätzliche Mietsteigerungen von 4,42 Millionen Euro erreicht werden. Insgesamt sollen die Mieteinnahmen der SWSG 2016 auf 142,2 Millionen Euro steigen. Das sind 7,9 Millionen Euro mehr als 2015 (134,3 Millionen). Neubauten und Modernisierungen sind für Wohnungsunternehmen auch deshalb lukrativ, weil die Herstellungskosten über 50 Jahre mit zwei Prozent abgeschrieben und dadurch jährlich entsprechend Steuern gespart werden können. Altbauten sind in der Regel bereits voll abgeschrieben.
Hinzu kommt, dass die Einnahmen der Stadt bei der von den Mietern finanzierten Grundsteuer in die Höhe schießen. In den Häusern Düsseldorfer Straße 44 bis 64 im Hallschlag ist die Grundsteuer durch die Neubebauung von knapp 3200 Euro auf fast 18 000 Euro im Jahr 2013 gestiegen. Pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlen die Mieter der Neubauwohnungen vier Euro Grundsteuer im Jahr über die Betriebskosten. Die warmen Betriebskosten in den Neubauten in der Düsseldorfer Str. 46 – 64 lagen im Jahr 2015 bei 3,20 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Wo bleibt das Geld der SWSG?
SWSG-Geschäftsführung, Aufsichtsratsvorsitzender und Finanzbürgermeister Föll und die meisten Aufsichtsräte behaupten gebetsmühlenartig, dass alles Geld, das bei der SWSG erwirtschaftet wird, bei der SWSG bleibe und in Wohnungen investiert werde. Für die Vergangenheit kann die Stadt dies aber nicht durchgehend argumentieren: Für eine Finanzierungslücke im Stadthaushalt der Jahre 2000/2001 wurden 25,56 Millionen Euro von der SWSG an die Stadtkasse überwiesen. Da die SWSG nicht genügend freie Mittel hatte, musste sie einen Kredit über 15 Millionen Euro aufnehmen.
Die Zinsen dafür werden seither über Mieteinnahmen finanziert. Jetzt werden Millionenbeträge von der SWSG an die Stadt verschoben, um das Defizit am Klinikum in Grenzen zu halten. Das Defizit des städtischen Klinikums in Höhe von 61,2 Millionen für die Jahre 2015 bis 2017 entstand unter anderem durch krumme Geschäfte und dubiose Verträge der Klinikumsleitung für die Privatstation International Unit.
Allein durch dubiose Sonderverträge von Ex-Klinikum-Chef Ralf-Michael Schmitz mit Libyen und Kuwait ist ein Schaden von zehn Millionen Euro entstanden (Quelle: Stuttgarter Zeitung vom 20. 2. 2016). Klinikum-Chef Schmitz musste gehen, bekam aber eine Abfindung von 900 000 Euro. Der Chef der Privatstation International Unit und ehemalige Landesvorsitzende der Grünen, Andreas Braun, der die unkontrollierte Verschwendung von Millionenbeträgen im Zusammenhang mit der Behandlung von betuchten Patienten mit zu verantworten hat, bleibt weiter auf der Gehaltsliste des Klinikums. Er wurde im Juli 2016 lediglich von seiner Arbeit freigestellt.
Die SWSG kauft für 25,7 Millionen Euro die Personalwohnungen des Klinikums samt Grundstücken. Die Mieten für die Beschäftigten des Klinikums sollen auf mindestens 12,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter steigen. Finanzbürgermeister Michael Föll ist nicht nur Aufsichtsratsvorsitzender der SWSG, sondern seit Sommer 2016 auch Krankenhausbürgermeister.
Unabhängig vom Kauf der Personalwohnungen des Klinikums durch die SWSG wandern jährlich regelmäßig zweistellige Millionenbeträge von der SWSG an die Stadt für Grundstückskäufe. Die meisten Wohnungen der SWSG stehen auf städtischen Grundstücken. Das heißt, sie haben nie etwas gekostet. Plötzlich kommt man auf die Idee, damit Geld zu machen. Das läuft so: Bei Abriss/Neubau kauft die SWSG die Grundstücke von der Stadt. Und diese Grundstückskosten werden über Mieten finanziert.
Mietwohnungsbau: Für jede teure neue Wohnung reißt die SWSG eine preisgünstige Altbauwohnung ab oder modernisiert sie durch Grundriss-Veränderung.
Würde es stimmen, dass die SWSG ihre Gewinne in den Neubau von Wohnungen steckt, dann müsste die SWSG heute viel mehr Wohnungen haben als vor zehn Jahren. Das Gegenteil ist jedoch der Fall. Die summierten Gewinne der SWSG von 2005 bis 2015 ergeben eine Summe von 145,98 Millionen. Die SWSG hatte 2005 einen Wohnungsbestand von 18 272 und im Jahr 2015 sind es noch von 18 204. Das heißt 68 Wohnungen weniger. Bei den Sozialwohnungen sind es 2015 sogar 477 weniger als 2005.
Wenn die SWSG mit ihren Neubauprogrammen hausieren geht, dann verschweigt sie, dass sie für jede neu gebaute oder neubaugleich modernisierte Mietwohnung eine preisgünstige Altbauwohnung abreißt oder durch Grundriss-Veränderungen beseitigt.
Beispiele:
Rohrer Höhe: Von einst 44 Sozialwohnungen mit Kaltmieten von fünf bis sieben Euro blieben durch Abriss und Neubau 21 frei finanzierte Mietwohnungen mit doppelt so hohen Mieten übrig. Der Antrag des Bezirksbeirats Vaihingen, 50 Prozent Sozialwohnungen zu bauen, wurde im Gemeinderat abgelehnt. Gebaut wurden stattdessen zusätzlich großzügige und teure Eigenheime.
Aurich/Olnhauser Straße in Zuffenhausen: Hier wurden 135 gut erhaltene Wohnungen mit guter Bausubstanz mit Kaltmieten von 6,60 Euro bis acht Euro abgerissen und 92 teure neu gebaut.
Beispiel Uhuweg im Wolfbusch: Von einst 56 Mietwohnungen bleiben nach Abriss/Neubau 48 Mietwohnungen. Gebaut werden zusätzlich 26 Eigentumswohnungen.
Fürfelder Straße in Zuffenhausen: 34 Wohnungen werden neu gebaut und 40 abgerissen.
Klingenstraße 126 – 146 mit neubaugleicher Modernisierung: durch sogenannte neubaugleiche Modernisierung werden Altbauwohnungen extrem teuer saniert und dabei die Grundrisse verändert. In der Klingenstraße 126 – 146 werden aus 64 Wohnungen 55 Wohnungen. Früher gab es hier Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern. Künftig gibt es Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern. Der Quadratmeterpreis explodiert von sieben Euro auf 11 Euro.
Klinikum Stuttgart: Das Klinikum hat vor der Übernahme der Personalwohnungen durch die SWSG im Jahr 2016 insgesamt 870 Wohneinheiten. Durch Abriss und Sanierung durch die SWSG werden es im Jahr 2020 vorübergehend nur noch 330 Wohneinheiten sein, und am Ende der Abriss-/Neubau-/Sanierungsorgie sollen 2024 gerade noch 770 Wohnplätze für Klinikumsbeschäftigte zur Verfügung stehen. Im Jahr 2007 waren es noch 1.590 Einheiten. Ein Teil wurde bereits zur Reduzierung des Defizits am Klinikum vor Jahren verkauft.
Bei der Vorstellung des Geschäftsberichts prahlte SWSG-Geschäftsführer Samir Sidgi mit Baubeginn von 1.641 Mietwohnungen für die Jahre 2015 bis 2019. Von den Neubauten sollen 1.147 Wohnungen auf Grundstücken gebaut werden, auf denen heute 776 Wohnungen stehen. Und für den Abriss dieser 776 noch relativ günstigen Altbauwohnungen werden nur 579 geförderte neue Wohnungen gebaut. Die geförderten Wohnungen sind teurer als die nicht geförderten Altbauten.
Das Bauprogramm der SWSG ist ein Programm zur Vernichtung von preisgünstigen Wohnungen. Bei der Einwohnerversammlung in Mühlhausen am 26. September 2016 musste Kuhn zugeben, dass in den städtischen Kitas 200 Erzieher_innen fehlen. Er sagte: „Bei Bewerbungen fragen Erzieherinnen als erstes, ob sie auch eine bezahlbare Wohnung in Stuttgart bekommen.“ Die meisten bekommen sie nicht. Auch weil die SWSG für diese Einkommensschichten kaum Wohnungen baut und die noch bezahlbaren Wohnungen abreißt oder zu teuer modernisiert.
Das ist eine Politik, Normal- und Geringverdienern noch weniger Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Die Fraktion SÖS-LINKE-PluS stellte im Ausschuss einen Antrag mit der Forderungen nach Rücknahme der Mieterhöhung und
der Verlängerung von Sozialbindungen durch Inanspruchnahme von Landesfördergelder für alle Neubauwohnungen Stopp von Verkauf von Grundstücken und Stopp von Abriss instandhaltungsfähiger preisgünstigen Mietwohnungen. Der Antrag wurde mit überwältigender Mehrheit abgelehnt. Der volle Wortlaut des Antrags von SÖS-Linke-Plus und das Abstimmungsverhalten ist untenstehend dokumentiert.
Geschäftsführer sahnen ab
Die beiden Geschäftsführer der SWSG bekamen im Jahr 2015 insgesamt 356.000 Euro. Das sind im pro Person und Monat 14.833 Euro. Diese Gehälter werden von Mietern finanziert. Und wer fast 15.000 Euro im Monat verdient, kann sich nicht mehr vorstellen, wie eine Rentnerin mit 900 Euro Rente und 450 Euro Mietkosten leben muss. Einen Teil ihrer Gehälter kassieren die Geschäftsführer als Boni. Die Bonuszahlungen sind gewinnabhängig.
Nach öffentlicher Kritik an den Boni wurden diese im Jahr 2014 angeblich auf maximal 20 Prozent des Gesamtgehalts begrenzt. Damit die Geschäftsführer nicht weniger verdienen, wurde kurzerhand ihr Fixgehalt stark erhöht. Nach den Zahlen des Geschäftsberichts 2015 werden die 20-Prozent-Begrenzung jedoch beim technischen Geschäftsführer, Helmuth Caesar, nicht eingehalten. Seine 43.000 Euro Bonuszahlung sind 23 Prozent seines Gesamtgehalts.
1.500 Euro Aufwandsentschädigung plus Sitzungsgeld für Aufsichtsräte
Ende Dezember 2014 beschloss die Mehrheit des Gemeinderats, die Aufwandsentschädigung für die Aufsichtsräte der städtischen Unternehmen auf 1 500 Euro anzuheben. Gegen diese Erhöhung stimmte nur die Fraktion SÖS LINKE PluS. Der linke Stadtrat und SWSG-Aufsichtsrat Tom Adler überwies seine Aufsichtsratvergütung für 2015 und 2016 der Mieterinitiative. Außer der Aufwandsentschädigung kassieren die Gemeinderäte für Aufsichtsratssitzungen noch Sitzungsgeld. Insgesamt weist der Geschäftsbericht 36 000 Euro Organbezüge für die 14 Aufsichtsräte aus. Das sind pro Aufsichtsrat mehr als 2 500 Euro bei vier Sitzungen im Jahr.
Von den 357 Wohnungen, die 2015 fertig gestellt wurden, waren nach Angaben der SWSG nur 53 geförderte Wohnungen. Im Jahr 2015 wurden für den Bau von Sozialwohnungen gerade mal 217 neue Anträge gestellt. Dabei könnte die SWSG alle neuen Wohnungen mit Landesmitteln als Sozialwohnung bauen. In der Ausschusssitzung musste SWSG-Geschäftsführer Samir Sidgi auf Grund des Antrags von SÖS LINKE PluS zugeben, dass es die Möglichkeit gibt, auslaufende Sozialbindungen mit Landesmitteln zu verlängern. Es bleibt rätselhaft, warum diese Programme nicht in Anspruch zu nehmen. Gebaut werden soll offensichtlich vor allem für Besserverdienende. Damit kann mehr Profit gemacht werden.
Von wegen mieterfreundlich
Im Geschäftsbericht 2015 stehen Sätze wie „Die SWSG stellt ihre Mieterinnen und Mieter in den Mittelpunkt ihres Handelns. Sie gibt Sicherheit in jeder Lebenslage und unterstützt durch passgenaue Angebote ihre Mieter individuell im Alltag.“ (…) „Trotz steigender Kundenansprüche wächst die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter ständig.“
Gemeinde-und Aufsichtsräte müssten sich fragen, wie die SWSG die 18 000 Mieter mit nur 155 Mitarbeitern ordentlich betreuen und unterstützen will. Wenn auf 587 Wohnungen nur ein Objektbetreuer kommt – wie soll dieser Objektbetreuer die Gebäudereinigungs- und alle anderen Firmen, denen die SWSG Aufträge zukommen lässt, kontrollieren und sich dann auch noch um die Probleme einzelner Mieter kümmern?
Die Gemeinde- und Aufsichtsräte, die die profitorientierte SWSG-Geschäftspolitik kennen, verkaufen diese Politik nach außen genauso als mieterfreundlich wie die SWSG-Geschäftsführung. In der Ausschusssitzung des Gemeinderats am 17. Juni. 2016 fielen Sätze wie: „Die SWSG hat sich in den letzten Jahren deutlich auf die Mieterschaft zubewegt“ (Stadtrat Udo Lutz von der SPD) . Stadtrat Hill von der CDU behauptete, die SWSG gehe „sehr rücksichtsvoll“ mit ihren Mietern um. Woher will er das wissen?
Fraktion SÖS-LINKE-Plus unterstützen die Mieter
Gäbe es nicht die Stadträte von SÖS-LINKE-Plus, wäre die jährliche Veranstaltung im Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen des Gemeinderats nur ein gegenseitiges Auf-die-Schultern-klopfen von Geschäftsführern und Gemeinderäte. Es war der linke Stadtrat Tom Adler, der darauf hinwies, dass es bei der SWSG nicht anders läuft als bei allen anderen Wohnungsgesellschaften. Es gäbe hier das gleiche Oberschichtendenken. 2015 besitze die SWSG fast 500 Sozialwohnungen weniger als 2005.
Zahlen und Fakten aus dem Geschäftsbericht 2015 (Zahlen des Vorjahres in Klammern)
Jahresüberschuss: 20,4 Millionen Euro vor Steuern (21,9 Millionen) Nach Steuern 14,8 Millionen (16.38 Millionen)
Eigenkapital: 361 Mio Euro (346,14 Mio Euro)
Eigenkapitalrendite: 5,9% ( 6,6 %) Gewinn vor Steuern bezogen auf Eigenkapital zum Jahresanfang. Gewinn nach Steuern bezogen auf das Eigenkapital 4,3% (4,9%)
Rücklagen: 304,75 Mio Euro ( 289,9 Millionen)
Erbaupachtzins an die Stadt: 2014 waren es 6,1 Millionen. Für 2015 liegt keine Zahl vor
Aufwendungen für zwei Geschäftsführer: 356.000 Euro (397 .000 Euro)
Aufwendungen für 14 Aufsichtsräte: 36.000 Euro (22.000 Euro)
Mietwohnungen zum 31.12.2014: 18.204 mit 1.201 Tqm Wohnfläche (17.886 mit 1.175 Tqm Wohnfläche)
Sozialwohnungen: 7.348 (7460)
Mieteinnahmen: 134,3 Mio Euro (130,5 Millionen Euro)
Durchschnittsmiete: 6,92 Euro pro Quadratmeter (6,84 Euro pro)
Investitionen in die Instandhaltung: 32,2 Mio Euro (29 Millionen)
Modernisierung: 248 Wohnungen (286)
Neubau von Mietwohnungen: 357 Wohnungen ( 89)
Neubau von Eigentumswohnungen: 58 (24)
Hier das Abstimmungsverhalten der Gemeinderäte:
Punkt 1 „Rücknahme Mieterhöhung“: 3 Vertreter von SÖS-LINKE-PluS dafür. 3 Enthaltungen (SPD und AFD). 11 Nein-Stimmen.
Punkt 2 „Verlängerung von Sozialbindung und Bau aller Mietwohnungen der SWSG als Sozialwohnungen“: 3 Vertreter von SÖS-LINKE-Plus dafür plus Klingler von der AFD. 2 Enthaltungen. 11 Nein-Stimmen.
Punkt 3 „Kein Verkauf von städtischen Grundstücken an die SWSG“: 3 Vertreter von SÖS-LINKE dafür. Alle anderen dagegen, d. h. 12 Gegenstimmen
Punkt 4 „Kein Abriss von instandhaltungsfähigen Wohnungen“: 3 Vertreter von SÖS-LINKE dafür plus Klingler von der AfD. 2 Enthaltungen. 12 Nein-Stimmen
Für die Überführung des Gewinns in die Rücklage und die Entlastung des Vorstands stimmten alle Gemeinderäte außer den drei Vertretern von SÖS-LINKE-PluS.
Der Antrag der Verwaltung zu
Überführung des Gewinns in die Rücklagen der SWSG: Alle dafür und nur Vertreter von SÖS-LINKE-Plus dagegen.
Entlastung von Vorstand (und Aufsichtsrat). Nur Vertreter von SÖS-LINKE-Plus dagegen.
